В рамках этого метода, одновременно оцениваются целые группы объектов, имеющие схожие характеристики. На основании анализа информации о рынке объектов оценки, выбранной модели оценки кадастровой стоимости, состава и сведений о ценообразующих факторах, определяется стоимость всех недвижимых объектов группы.
Ценообразующими являются многие факторы, например, местоположение объекта: удаленность от дороги, близость к социальным и торговым объектам, близость к центру города; наличие либо отсутствие водопровода, тепловых сетей, газоснабжения и т.п.; год постройки объекта оценки, этажность, материал стен; плотность застройки, численность населения и т.д. Видели объявления о продаже квартир: не угловая, солнечная, школа рядом? Очень похоже.
Далее оценщик изучается рынок недвижимости, сравнивает цены сделок и предложений по купле-продаже недвижимых объектов оценки. Много внимания уделяется так же сбору и анализу общеэкономических данных; данных о спросе и предложении; данных, характеризующих состояние рынка объектов оценки. Для каждой сформированной группы объектов оценки осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах оценки.
В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяются и устраняются ошибки в оценки объектов с резкими отличиями в значениях рыночной стоимости и (или) значениях ценообразующих факторов, обеспечивается непротиворечивость рыночной информации, используемой для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта оценки определяется следующим образом:
- определяется удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки путем подстановки значений факторов стоимости в статистическую модель;
- определяется кадастровая стоимость объекта оценки путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки на его площадь.
Кроме массовой оценки, в случае недостаточности рыночной информации для построения статистически значимой модели оценки, проводится индивидуальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.
Индивидуальная оценка производятся в отношении уникальных объектов оценки, из-за малочисленности которых, невозможно построить статистическую модель определения кадастровой стоимости.
Важно не забывать, что всю вышеперечисленную работу по массовой государственной оценке проводят в общем порядке частные организации по оценке. В полномочия ФГБУ «ФКП Росреестра» входит только определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. При этом кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется как произведение среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала (населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации), утвержденного в результате проведения государственной кадастровой оценки, на площадь объекта недвижимости.
Надеюсь, эти сведения были интересны для Вас и смогут быть полезными. Оспорить кадастровую стоимость можно обратившись в комиссию при Управлении Росреестра по Республике Бурятия, а так же в судебном порядке.
