Сделки с недвижимостью при участии несовершеннолетних детей

Сегодня мы затронем тему, касающуюся сделок с недвижимостью в случае, если их участниками являются несовершеннолетние дети

Дети, так же как и взрослые люди, могут являться полноценными участниками сделки с недвижимостью. Однако, следует учесть, что установлены некие особенности осуществления таких сделок, которые регулируются в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Итак, в законодательстве прописаны права несовершеннолетних по двум категориям, определённым следующими возрастными пределами:
- для детей в возрасте, не достигших 14 лет;
- для детей в возрасте от 14 до 18 лет.

Ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать лично в совершении сделки, но при наличии письменного согласия родителей, усыновителей и попечителей. Отсутствие согласия влияет в последующем на недействительность сделки. А права детей до 14 лет представляют сами родители, опекуны или попечители.

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Другими словами, детские права охраняются законом, и действия родителей, опекунов или попечителей подпадают под контроль органов опеки или попечительства.

В исключительном случае, ребёнок в возрасте 16-18 лет может полностью сам распоряжаться имуществом без участия органов опеки и родителей, опекунов или попечителей после эмансипации или в результате вступления в брак.

Орган опеки и попечительства контролирует сделку в части предоставления ребёнку соразмерной площади, своевременной регистрации в новой квартире, денег на расчётном счету, если продаваемая квартира неединственная недвижимость в собственности либо в связи с переездом в другой город.

Также следует отметить, что родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребёнка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

Сделки с участником – несовершеннолетним ребёнком – подлежат обязательному нотариальному заверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность (т.е. недействительность).

Существуют исключительные случаи, которые подлежат индивидуальному рассмотрению со стороны органом опеки и попечительства, касаемо здоровья ребёнка, возможность приобретения в строящемся доме и других факторов, не подпадающих под общие случаи и условия.